Immobilier dans votre société: la nouvelle réalité

28 janvier 2026

C'était prévisible, et c'est désormais effectif depuis le 1^er janvier 2026: le Gouvernement flamand a durci les règles. Les sociétés familiales détenant des biens immobiliers résidentiels doivent désormais composer avec un nouveau cadre. Le régime avantageux, qui offrait à beaucoup une certaine sérénité (et une fiscalité allégée), a été profondément remanié.

L'essentiel? Les conditions pour bénéficier d'une exonération de droits de donation (0%) ont été durcies. L'immobilier résidentiel est désormais exclu.

Qu'est-ce qui a changé?

Jusqu'à récemment, des critères comptables (comme les coûts de personnel ou la valeur des biens immobiliers) permettaient d'évaluer si une société exerçait une «activité économique réelle».

Depuis le 1^er janvier 2026, les règles se durcissent:

Exclusion claire: les biens immobiliers résidentiels et les terrains à bâtir sont désormais expressément exclus du régime avantageux.
Fin des anciens critères: l'évaluation basée sur les coûts salariaux et la valeur des biens immobiliers est supprimée. C'est désormais la nature de l'immobilier qui détermine votre éligibilité.
Le rapport d'un professionnel: pour évaluer la valeur des biens «exclus», un rapport établi par un comptable certifié ou un réviseur d’entreprise agréé est requis.

Une exception existe pour les sociétés familiales exerçant une activité professionnelle réelle dans l'immobilier résidentiel, mais les conditions et les preuves à fournir sont strictes.

Concrètement, qu'est-ce que cela implique?

Si votre société détient un appartement en bord de mer ou un bien locatif, sa valeur ne bénéficiera plus du taux préférentiel. Ces nouvelles règles concernent toutes les donations et successions à compter du 1^er janvier 2026.

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